PAGOS A CUENTA DEL PRECIO DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN REALIZADOS ANTES Y DESPUÉS DE ENERO DE 2016 ¿EXISTE ALGUNA DIFERENCIA?




Desde 1968, los promotores españoles que vendan viviendas en construcción deben hacer entrega a los compradores de una garantía emitida por una entidad bancaria o aseguradora que cubra la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más los intereses legales.

La ley que resulta aplicable a todas las entregas a cuenta realizadas antes de enero de 2016, es la Ley 57/68,  de 27 de julio, una norma de carácter imperativo que establece que los promotores deben ingresar los pagos a cuenta en una cuenta bancaria calificada como "especial". Los bancos depositarios están obligados a controlar que de las cantidades ingresadas en esas cuentas el promotor únicamente disponga para fines relacionados con la construcción, asegurándose de que la garantía bancaria individual se emita para todos los compradores que realizaron esos pagos. Además, la Ley declara que no los derechos de los compradores son irrenunciables, lo que significa que el comprador está amparado por la ley aunque no se mencione en el contrato de compraventa.

Si la propiedad no se construye en el tiempo de finalización acordado contractualmente, los compradores tienen derecho a resolver el contrato de compra y a ejecutar la garantía bancaria/póliza de seguros. Pero si dicha garantía no existe, los compradores aún pueden reclamar la devolución de lo entregado tanto al banco donde el constructor depositó el dinero (banco depositario), o incluso a la compañía de seguros o al banco que se comprometió con el promotor, mediante la suscripción de una póliza colectiva, a emitir los avales individuales.

Sin embargo, si las entregas a cuenta se realizaron a partir de enero de 2016, la Ley aplicable es 20/2015, de 14 de julio, que incluye varias diferencias importantes respecto a la normativa anterior:

- Solo los promotores que vendan viviendas en construcción que ya cuenten con la LICENCIA DE OBRAS aprobada por la corporación municipal competente estarán obligados a prestar garantías en devolución de los anticipos. Si los pagos se realizan antes de la aprobación de la licencia de obras, la ley no es aplicable y los promotores no tienen la obligación legal de hacer entrega de las garantías bancarias/pólizas de seguro, salvo que expresamente lo acuerden las partes.

- Se establece un plazo de caducidad de los avales de DOS AÑOS, a partir de la fecha prevista de finalización del contrato. Transcurridos dos años desde la fecha mencionada, la garantía bancaria se cancelará automáticamente. Debe tenerse en cuenta que se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción. Con la norma vigente hasta enero de 2016, los garantías únicamente caducaban si se acreditaba la entrega de la vivienda en plazo.


Lamentablemente, las garantías exigidas por la ley en devolución de los anticipos no siempre se prestan a los compradores, a pesar de que el Banco conocía o pudo conocer el pago de los anticipos o incluso se comprometió con el promotor a prestarlos (póliza colectiva de avales). Si éste es el caso y la vivienda no se construye en plazo, ¿qué sucede? Si se encuentra en este escenario incierto, CONTACTE CON GM Legal Experts.

Guadalupe Sánchez lleva más de 15 años litigando contra la banca y ganando pleitos de importante repercusión sobre cantidades entregadas a cuenta del precio de viviendas en promociones fantasma (haga clic aquí para obtener más información sobre casos que ha ganado y también haga clic aquí para acceder a la lista de artículos publicados en prensa referentes a los asuntos ganados). Guadalupe estará encantada de evaluar GRATIS las posibilidades de éxito de su caso:

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