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LA COMISIÓN EUROPEA TENDRÁ QUE PRONUNCIARSE SOBRE LA NUEVA REGULACIÓN DE LOS AVALES BANCARIOS

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Como ya seguramente sabrán, la ley 57/68 ha sido derogada y se ha aprobado una nueva normativa reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2016.
Esta nueva normativa, la ley 20/2015, establece que el comprador únicamente tendrá derecho a que se le garantice la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda, mediante aval bancario o póliza de seguro, si ésta cuenta con la preceptiva licencia de obras. Por lo tanto, la nueva regulación deja desprotegidos a todos aquellos compradores que anticipen cantidades cuando la vivienda carezca del correspondiente permiso, a pesar de que en este país es práctica habitual que las viviendas se comercialicen cuando ni tan siquiera se dispone de los permisos correspondientes.
A nuestro juicio, la nueva normativa vulnera flagrantemente las Directivas Europeas sobre protección de consumidores y usuarios (Directiva 93/13/CEE), motiv…

COMPLAINT ABOUT NEW REGULATION FOR BANK GUARANTEES FILED BY GM AT EU COMMISSION

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As you already know, Spanish Government repealed 57/68 and approved a new regulation for bank guarantees, to come into force in January 1st, 2016.
This new regulation, 20/2015 Act, establishes that developers and banks are forced to guarantee deposits just if the building permission is in place. Buyers who decide to invest in off plan properties with no planning permission in place have no right to request bank guarantees.
In our opinion, this new regulation is against European Consumer Protection Laws (European Directive 93/13/CEE), and that's why we have filed a complaint at EU Commission.
We will keep everyone posted through this blog.

GUADALUPE'S MEETINGS SCHEDULES IN UK AND IRELAND CONFIRMED

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We would like to inform you that Guadalupe's Meeting Schedule in UK and Ireland is finally confirmed, so if you wish to meet her, please check above the most suitable location and time and contact us as soon as possible. You can use our website's contact form or email us to:


info@gmlegalexperts.com

guadalupe@gmlegalexperts.com

You can also call us on +34 687 404 704

GM LEGAL EXPERTS EN LA PRENSA / GM LEGAL EXPERTS ON THE PRESS

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Varios Diarios y Periodicos publican hoy la noticia sobre asunto ganado por el Bufete relativo al Edificio Intempo, y la entrevista con la abogada Guadalupe Sánchez. Los enlaces a las publicaciones se muestran a continuación:

Several Newspaper publish today the interview with the lawyer Guadalupe Sánchez in relation with the last case won by our Law Firm (Edifcio Intempo). Please find below links to those articles:
Diario Información  -  La Vanguardia  -  Las Provincias  -  La Verdad

EDIFICIO INTEMPO (BENIDORM), CASO GANADO - EL BANCO DEBE PAGAR AL COMPRADOR LAS CANTIDADES ANTICIPADAS

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Muchas personas que compraron propiedades en el Edificio InTempo (Benidorm) están viviendo una autentica pesadilla, ya que erróneamente creen que su única oportunidad de recuperar las cantidades anticipadas a la promotora a cuenta del precio de compra es negociar con la Sareb (el llamado Banco Malo) y acabar con sus privilegios como acreedor, lo que legalmente es harto complicado.
Por suerte, su situación ha cambiado radicalmente, dado que una sentencia dictada recientemente por los Tribunales a favor de un cliente de nuestro despacho les abre una puerta para reclamar a ABANCA la devolución de las sumas entregadas a la promotora, con fundamento en la línea de avales colectiva o genérica que esta entidad firmó con el promotor, comprometiéndose a garantizar  las cantidades entregadas por cada comprador con arreglo a lo establecido en la ley 57/1968.
Por ello ABANCA ha sido condenada a pagar a nuestro cliente la totalidad de la suma desembolsada, 112.000 euros más el interés legal (alreded…

EDIFICIO INTEMPO (BENIDORM) WON CASE - BANK SENTENCED TO REFUND DEPOSIT TO BUYER

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People who bought properties in Edificio InTempo (Benidorm) are living a nightmare because they wrongly believe that their only chance to recover deposits is to negotiate with SAREB (an AMC or Bad Bank) and remove its privileges,  which is pretty complicated.
But their situation has luckily changed, because last Court judgment opens a door for purchasers to claim deposits to ABANCA, under the provisions of the  57/68 Act and the generic bank guarantee agreement that was signed with the developer, where Bank committed to release individual bank guarantees for every buyer, to cover the whole amount.
And that's why ABANCA has been sentenced to refund  112,000 deposit, plus legal interest (bout 4% every year) to our customer, although he just got a bank guarantee for € 30,000.
So if you did pay a deposit for a property that wasn't built or completed in time, just don't surrender and fight for what' s yours. We would be delighted to advise you about the best way to proceed.

MEETINGS WITH PURCHASERS IN SANTA ANA DEL MONTE (GRUPO SAN JOSE)

Report to purchasers in Santa Ana del Monte (or other properties sold by Grupo San Jose), about meetings in UK and Madrid with our solicitors

Letter to buyers in Santa Ana Del Monte - 2015

REUNIÓN CON AFECTADOS DE LA PROMOCIÓN SANTA ANA DEL MONTE

Carta dirigida a los afectados del Grupo San Jose, promoción Santa Ana del Monte (u otra), sobre próximas reuniones con los abogados del despacho

Carta Afectados Santa Ana Del Monte - 2015

MEETING WITH BUYERS GRUPO TRAMPOLÍN HILLS

Report to purchasers of "Grupo Trampolín", about meetings in UK and Madrid with our solicitors

Letter for buyers Grupo Trampolin - 2015

REUNION AFECTADOS GRUPO TRAMPOLÍN

Carta dirigida a los afectados del Grupo Trampolín, sobre próximas reuniones con los abogados del despacho


Carta afectados GRUPO TRAMPOLIN 2015

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE LAS LÍNEAS O PÓLIZAS DE AVALES

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El Tribunal Supremo ha confirmado lo que muchos veníamos defendiendo desde hace años: que las entidades bancarias o aseguradoras que suscribieron con promotoras líneas o pólizas de avales colectivos responden solidariamente frente a los compradores de las cantidades anticipadas por éstos al promotor aunque no se emitiesen avales individuales.
La sentencia vuelve además a recordar que son inoponibles al comprador cuestiones como la falta de ingreso de las cantidades en la cuenta especial (que es obligación exclusiva del promotor) o la limitación cuantitativa o agotamiento de la póliza de avales, puesto que tales límites resultan contrarios a las disposiciones de carácter imperativo y, por lo tanto, indisponible.
No cabe duda de que se trata de una sentencia que va a suponer un punto de inflexión (y esperanza) para todos aquellos compradores que anticiparon cantidades a cuenta de viviendas que no se han entregado en los plazos convenidos (o ni tan siquiera se han construido).
No dude en co…

GUADALUPE TO MEET CUSTOMERS IN UK

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We are delighted to inform you that Guadalupe Sánchez is travelling to UK to meet costumers in a few weeks.  Travel schedule is not confirmed yet, but if you are interested in meeting her, please email us through the contact form (right menu) or at guadalupe@gmlegalexperts.com

Travel details will be posted in a few weeks, but we can anticipate that there will be meetings in Midlands and London. Meetings in North and South would be confirmed depending on number of attendants.

HIGH COURT RULING: SANTA ANA DEL MONTE GENERIC BANK GUARANTEES ARE ENFORCEABLE!

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Excellent news! Spanish High Court has just issued the sentence that confirms that generic bank guarantees for Santa Ana del Monte issued by BBVA, SGR and Banco Pastor are enforceable, no matter if individual bank guarantees weren't given or cover limits have been already reached. Sentence confirms that 57/68 Act applies when deposits are paid and properties are not built or completed in time, so buyers are cover if there is a generic bank guarantee in place, no matter if they ever received the individual document. High Court states also that 57/68 Act applies even when money is not paid into the special account or cover limits have been reached, because those question aren't enforceable against buyers. Basically, High Court states that is not the buyers' business to pay deposits into the right account or make sure about covers' limits, because those questions must be negotiated between banks and developers. But buyers are always covered. This judgement brings hope to all …

NEW CASE FOR SANTA ANA DEL MONTE WON

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GM LEGAL EXPERTS has been successful again: BBVA, SGR and BANCO PASTOR have been sentenced to refund deposits plus legal interest and defense cost to several customers who bought a property in Santa Ana del Monte.
Banks challenge the claim because individual bank guarantees weren't given, and generic bank guarantee cover limits were reached, but First Instance Court 27 from Valencia declares that generic bank guarantees are enforceable, no matter if individual bank guarantees weren't given.
One more case, one  more step.

SANTA ANA DEL MONTE: SGR Y BBVA DE NUEVO CONDENADOS A PAGAR A COMPRADORES

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Otra sentencia favorable relacionada con Santa Ana del Monte en nuestro haber. Un Juzgado de Primera Instancia de Alicante ha condenado a la SGR y al BBVA a abonar a varios compradores las cantidades abonadas a cuenta del precio de compra, más los intereses legales y costas.
Los argumentos aducidos de contrario para oponerse a la demanda fueron los habituales: ausencia de avales individuales, pagos hechos en una cuenta distinta de la especial, y la extensión al aval de los pactos de quita y espera alcanzados en sede concursal con la promotora.
El Juez entiende no obstante que la ausencia de aval individual no es determinante toda vez que se suscribieron pólizas de afianzamiento colectivas. Tampoco considera que la falta de ingreso en la cuenta especial impida el éxito de la acción, dado que se trata de una obligación exclusiva del promotor cuyo incumplimiento resulta inoponible a los compradores.
Finalmente, en los referente a la novación del aval como consecuencia de la adhesión al conv…

57/1968 ACT REPEALED. DEROGADA LA LEY 57/1968

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57/68 Act has been repealed, and replaced by 20/15 Act to come into force in January 16. From next year, the obligation to issue a bank guarantee or insurance to cover deposits just comes since the planing permission is approved.

This is not applicable to previous developments, but makes buying off plan more risky: just developments with building permission are covered by the law.
An in-depth analysis of this new regulation will be published very shortly.


La ley 57/1968, sobre percepción de cantidades entregadas a cuenta en la construcción y venta de viviendas, ha sido derogada, y a partir de el 1/01/2016 la entrega de cantidades a cuenta pasará a regularse por la Ley 20/2015. Aunque la redacción pueda parecer en principio idéntica, existen importantes diferencias. La más destacable es que el promotor únicamente tienen obligación de garantizar las cantidades desde la obtención de la licencia de obras.

Aunque esta nueva regulación sólo resulta de aplicación a la promociones que se pongan a…

SANTA ANA DEL MONTE: NEW JUDGEMENT SENTENCES BBVA AND SGR TO REFUND DEPOSITS

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We have won a new Santa Ana del Monte case: Alicante Courts has just sentenced SGR ad BBVA to refund deposits, plus legal interest and legal cost, to several Santa Ana del Monte' purchasers.
Banks challenged our claim using standard arguments: lack of individual bank guarantee, payments weren't made into the right account (special) and  35% release agreed with San Jose is still applicable (although the company has been already called for liquidation).
But Judge understands that Banks are guarantors as long as there is a generic bank guarantee in place, so lack of individual bank guarantee is not enforceable against buyers. Same about the lack of payment into the special account: it's the builder's duty to do it. In relation with the 35% release, Judge states that make no sense to discuss about it, as long as developer has been called for liquidation and it's clear that payments won't be made.
One more step.

GENERIC BANK GUARANTEE FOR "LA TERCIA REAL" (PEINSA-URFESAN) UNVEILED / REVELADA LA EXISTENCIA DE UNA LINEA DE AFIANZAMIENTO PARA "LA TERCIA REAL" (PEINSA-URFESAN)

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If you are one of those purchasers who bought a property in La Tercia to Peinsa-Urfesan and think that money is gone, you should not lose hope.

There is a generic bank guarantee signed with Banco Popular that might cover every deposit paid, no matter if individual bank guarantees weren't given. This generic guarantee could even cover deposits paid for other resorts of same developers.

Si es uno de esos compradores que adquirió de Peinsa una vivienda en La Tercia y cree que el dinero entregado a cuenta se ha perdido, no debe perder la esperanza.

Existe una linea de afianzamiento prestada por Banco Popular en cuya virtud quedarían cubiertas todas las entregas, a pesar de no haberse hecho entrega de avales individuales. Esta línea de afianzamiento podría incluso dar cobertura a cantidades entregadas a cuenta de viviendas de otros resorts de estas promotoras.

BANKIA CONDENADA DE NUEVO A PAGAR EL DEPOSITO A UN COMPRADOR DE LA PROMOCIÓN EDIFICIO TORREBLANCA (PROMOTORA AUGIMAR)

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Nuevo éxito judicial del equipo legal deGM LEGAL EXPERTS. En esta ocasión se refiere a la promoción Torreblanca, construida en Castellon por AUGIMAR PROMOCIONES, de la que ya hemos ganado algún casi anteriormente.
Aunque nuestro cliente abonó las cantidades en la cuenta bancaria de Bankia designada en el contrato de compraventa, nunca recibió un aval individual.
A pesar de ello, Juzgado de Valencia ha estimado íntegramente nuestra demanda, sentenciando a Bankia a pagar a nuestro cliente el depósito entregado, más intereses legales y costas, con fundamento en la existencia de una línea de avales (póliza de afianzamiento colectivo), y a pesar de que al cliente nunca se le entregó un aval individual ni las cantidades se ingresaron en la denominada "cuenta especial".

WE DID IT AGAIN: ENFORCED BANKIA GENERIC BANK GUARANTEE FOR EDIFICIO TORREBLANCA IN CASTELLON (PROMOCIONES AUGIMAR)

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We are proud to announce another success of GM LEGAL EXPERTS Legal Team in Court. 
It's about a customer who bought an off the plan property in Torreblanca (Castellon). He paid the deposit into the Bankia's account mentioned on purchase contract, but never received the individual bank guarantee.
The Court from Valencia has estimated in full our claim for the enforcement of the generic bank guarantee, and has sentenced Bankia to refund to our client the deposit, plus legal interest and defense cost, despite he never received an individual bank guarantee and his deposits wasn't paid into the "special" account.

ALBATERA GOLF (SAN JOSE INVERSIONES): BBVA CONDENADO A DEVOLVER ENTREGAS A COMPRADOR SIN AVAL

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Desde hace varios años, muchos compradores se encuentran atrapados en la promoción Albatera Golf, de San Jose Inversiones, dado que las viviendas no van a construirse y San Jose se encuentran inmerso en un concurso de acreedores desde el año 2008.
Y a pesar de que muchos todavía pensaban que San José daría cumplimiento al convenio y pagaría el 80% de los depósitos a los acreedores, la realidad a demostrado que ese pago nunca va a efectuarse, porque San José se encuentra en liquidación desde hace unos meses.
Pero estos clientes siguieron nuestro consejo y decidieron demandar a BBVA pen relcamación de las cantidades anticipadas a cuenta del precio, a pesar de que no disponían de un aval individual. En la demandada sosteníamos que la cuenta bancaria donde se ingresaron las cantidades era especial, y dado que BBVA había suscrito una línea de afianzamiento para garantizar las entregas a cuenta de viviendas en "Albatera Golf", manteníamos que las entregas de nuestros clientes se enc…

ALBATERA GOLF (SAN JOSE INVERSIONES): BBVA TO REFUND DEPOSITS TO BUYERS WITH NO BANK GUARANTEE

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Several many years, plenty of buyers found themselves stuck in Albatera Golf, when they realized that properties weren't built and San Jose Inversiones y Proyectos Urbanísticos was called for Bankruptcy.
Some people still believed that San Jose will honor the creditors' agreement and pay 80% on deposits to creditors. But reality shows that payment won't never happen, because San Jose was called for liquidation  few months ago.
These customers followed our advice and decided to sue BBVA for the refund of the deposit, although they have no individual bank guarantee. We were claiming that BBVA Bank account where deposits were paid into was special, so as long as BBVA committed to release individual bank guarantees for deposits paid to "Albatera Golf", deposits were guaranteed although individual bank guarantee wasn't given.
BBVA admitted that bank account was special, but refused liability because the individual bank guarantee was not in place. But Orihuela Court s…